안녕하세요. 져니왕입니다.
최근 서울과 수도권을 중심으로 10억 원이 넘는 고가 아파트 계약이 줄줄이 취소되고 있는 현상이 심화되고 있습니다. 계약 취소는 단순한 거래 실패를 넘어서 수천만 원대 계약금을 손해보는 경우까지 발생하며, 시장에 혼란을 주고 있습니다.
일각에서는 ‘패닉 바잉’의 후유증, 또 다른 쪽에서는 대출 규제와 금리 인상, 경기 침체에 따른 실수요자 이탈이 복합적으로 작용한 결과라고 분석합니다. 이른바 ‘하이엔드 매물’ 시장에서 이상징후가 본격화된 모양새입니다.
“10억 넘는 집 샀다가 계약 파기”…올해 들어 급증세
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2024년부터 2025년 상반기까지 계약 후 해지된 사례가 급증하고 있습니다. 특히 서울 강남권과 과천, 분당, 용인, 송도 등 주요 인기지역의 고가 아파트 매매 계약 해제 건수가 2~3배 이상 증가한 것으로 나타났습니다.
가장 큰 특징은, 실거래가가 10억 원 이상인 중고급 아파트에서 계약 파기가 집중적으로 나타난다는 점입니다. 이는 단순한 ‘깡통 전세’ 문제와는 다른 차원의 신호로 해석됩니다.
실제 사례로, 서울 강동구 고덕동 한 아파트 단지에서는 14억 원에 계약했던 매수인이 중도금 납부 기한까지 자금 조달을 하지 못해 계약을 포기하고 계약금 7천만 원을 날린 것으로 알려졌습니다. 비슷한 사례가 수원 광교, 성남 판교, 인천 송도 등에서도 잇따라 발생하고 있습니다.
왜 계약 취소가 늘었나?
① 금리 부담과 대출 한도 축소
전문가들은 현재 계약 취소가 늘고 있는 가장 큰 원인으로 금리 인상과 대출 규제 강화를 꼽습니다.
우선 기준금리가 3.5% 수준에서 좀처럼 내려오지 않으면서 주택담보대출 금리도 연 4~5% 수준으로 유지되고 있습니다. 이는 10억 원 이상 주택을 매입할 경우, 실제 부담하는 연간 이자가 수천만 원에 달하는 수준입니다.
게다가 금융당국은 지난해부터 고가 주택에 대한 LTV(담보인정비율)를 크게 제한하고 있으며, 실수요자라 하더라도 9억 초과분에 대해서는 대출이 사실상 불가능한 구조입니다. 이 때문에 매수인은 당초 계획보다 훨씬 많은 현금을 동원해야 하는 상황에 처하게 됩니다.
② 부동산 시장의 불확실성
두 번째 이유는 주택 시장에 대한 불확실성 확대입니다. 정부가 추진하는 ‘공급 확대 정책’, 그리고 수도권 개발 계획에 대한 정책 변동성이 커지면서 매수 심리가 위축되고 있습니다.
또한 일부 지역에서는 최근 몇 개월간 집값이 다시 하락세로 돌아서면서, 매수자들이 “지금 사면 손해”라는 불안감을 갖게 된 것도 큰 영향을 미쳤습니다. 이들은 계약을 체결해놓고도 잔금 시점까지 심리적으로 매입 결정을 번복하는 경우가 많고, 이로 인해 계약금 손해를 감수하고라도 ‘계약 파기’라는 선택을 하게 되는 상황입니다.
③ 투자 목적 수요 위축
10억 이상 고가 아파트는 일반 실거주 수요 외에 투자 목적 수요 비중도 적지 않습니다. 그러나 부동산 규제 완화에도 불구하고, 양도세 중과, 종부세 부담, 임대사업 등록제도의 축소 등으로 인해 임대 수익을 기대하기 어려운 구조가 유지되고 있습니다.
특히 대출 규제와 맞물리며 레버리지를 이용한 투자가 사실상 차단되었기 때문에, 기존에 ‘계약만 해두고 향후 매도 차익을 노리던 투자자들’이 계약을 취소하거나 포기하는 사례가 늘고 있는 것입니다.
전문가들 “하반기에도 유사 현상 계속될 수 있어”
부동산 전문가들은 이러한 계약 취소 현상이 일시적인 현상이 아니며, 당분간은 계속될 가능성이 높다고 진단합니다. 매수자들은 여전히 고금리, 자금 조달 부담, 세금 부담에 대한 우려를 갖고 있고, 공급 확대 정책도 중장기 변수이기 때문입니다.
한국부동산원 관계자는 “고가 아파트는 자금력이 있는 계층 중심의 거래가 이뤄지는 만큼, 시장 심리 변화나 금융 여건에 따라 계약 해제가 빠르게 나타나는 특성이 있다”며, “금리 인하 시점이 불투명한 현 상황에서는 하반기에도 유사한 양상이 이어질 수 있다”고 말했습니다.
결론은 고가 아파트 매입, 계약 전 ‘자금 시뮬레이션’ 필수입니다. 10억 원 이상 아파트를 계약했다가 계약금을 포기하고 물러서는 사례가 급증하고 있습니다. 이 현상은 단순한 실수나 자금 계획 실패에서 비롯된 것이 아니라, 현재 부동산 시장의 불확실성과 금융 환경의 부담이 그대로 반영된 결과입니다.
무리한 매입은 오히려 계약금 손실 + 신용 리스크를 동시에 가져올 수 있습니다. 따라서 고가 주택을 고려하고 있다면, 반드시 중도금, 잔금 등 전체 자금 흐름을 현실적으로 계산한 뒤 계약에 나서야 하며, 시장 상황 변화에 따른 리스크 시나리오도 고려하는 것이 안전합니다.